本报综合报道 房地产迈入存量时代，房屋也要想办法做好“养老”工作。

6月26日，住建部部长倪虹在会见中国银行董事长葛海蛟一行时，明确提出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

其中，“房屋养老金制度”引人关注，那么，何为“房屋养老金”制度？拟探索建立房屋养老金制度传递出哪些信号？

什么是“房屋养老金”制度

“房屋养老金”并不是个新鲜的概念，它更常见的名字是物业专项维修资金、住宅专项维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。通常情况下，在新房购置时候缴纳，属于业主所有，并在银行设有专门的账户。

“房屋养老金”制度也并非首次提出。房屋养老金制度被认为是政府储备房屋安全资金的一项制度性安排，提出的背景在于存量房屋老化带来的安全隐患，但现有的住宅专项维修资金难以满足房屋维修及改造的需求。

今年两会期间，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强带来《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》，其指出，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600万元-900万元甚至更低。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求。其建议，通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。

同时，去年以来，官方也多次提出要研究建立房屋养老金制度。

2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故后，住建部于当年5月1日召开视频会议并部署开展全国自建房安全专项整治工作，指出要加快研究完善房屋建筑安全管理各项制度，研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

2022年5月24日，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

那么，为什么要建立“房屋养老金”制度？

据《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，超3成是本世纪之前所建。城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升。鉴于存量房屋规模越来越大，涉及居民和家庭越来越多，亟需未雨绸缪，向事前预防转型，从现在开始逐渐为房屋积累“养老金”。

对于“房屋养老金”钱从哪里来的问题，全国人大代表，南京地铁集团有限公司董事长佘才高在其今年两会提案中建议，房屋养老金可实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。

其中，公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等，遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。

个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。

业内：递出三大信号

中国探索建立房屋养老金制度的消息引发市场广泛关注。分析认为，此举传递出三大信号：

其一，中国房地产市场已从增量时代进入存量时代。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄也认为，当前全国重点城市迈入存量房时代，存量房屋安全隐患问题日渐突出，比如：墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等。大量老旧小区也面临着维护更新的问题。鉴于存量房规模庞大，而且现有的住宅专项维修基金远远不能满足需求，市场亟需建立完善的制度，为老旧的房子提供“养老保障”。

其二，房屋养老金制度有助于解决房屋维护资金缺口。

房屋养老金制度并非首次提出。2022年5月，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。同月，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，其中明确提出，完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。

中指研究院认为，此番住建部再次强调探索建立房屋养老金制度，表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行，有利于更好地解决老旧小区改造等的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。

针对资金来源问题，易居研究院研究总监严跃进表示，目前已有专家或城市开始探索或提出建议。比如：宁波把物业专项维修资金简称为“房屋养老金”。此外，有人建议，从当年土地出让收入（地价款）或净收益中提取一定比例的资金用作房屋养老金。陈霄认为，此次住建部与中国银行的交流，也传递出可能会由政银合作的方式探索房屋养老金的推进实施。

其三，房屋养老金制度是房地产行业新模式的重要探索，或带来新的投资机会。

业内专家认为，房屋养老金制度与城市更新、数字化转型等是房地产新发展模式的重要探索方向。严跃进指出，房屋养老金制度的建立也创造了许多新的商业机会，对物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等来说，可能意味着新的发展机遇和增长空间。

房产占中国城镇居民家庭资产的六成。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，未来，房屋的性能能不能维护好，不仅关系到居住的舒适性，还关乎中国能否更好地适应老龄化时代到来。同时，也关系到房地产存量信贷质量的好坏。因此，金融部门推进“房屋养老金制度”，也有利于更好地防范地产金融风险。

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