物业维修基金关系到每一位业主的权益，物业公司和业主委员会套取物业维修基金的事情也是层出不穷，业主们应该睁大自己的大眼睛看看，保护好自己的权益。

一、什么是物业维修基金

物业维修基金，官方的概念是“购房后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项”，就这个概念来说，让大家一头雾水的是“共用部位、共用设施”是什么。

共用部位：房屋的主体、基础，如梁板柱、屋面防水、外墙保温，室内的如一楼门厅、电梯间、楼梯等。

共用设施设备：上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

明确了这两部位的内容，再回过头看“物业维修基金”这个概念，可以看出，基础和主体是施工单位终身责任制，而屋面防水、保温、水电线路等设施保修期是有时间限制的，那过了保修期应该由谁维修？

所以物业维修基金由两部分组成，一部分是开发商交的维修基础和主体结构的，一部分是小业主交的，维修其他带有保修期限的部位的。另外要说明一点，物业维修基金怎么交并不是全国统一的，各地方政府都有不同的规定，一般来说，开发商物业维修基金交房屋建安费的2%左右，业主一般要交4%以上，有的地方干脆就规定按建筑面积计算，每平米90元。

二、物业维修基金由开发商代收合理吗？

08年以前，物业是可以由开发商代收的。08年新的法规出台后，物业维修基金需要在入住前交纳至银行指定账户。

新的法规出现了两个变化：

08年以前，房屋维修基金的缴费时间为办理房产证之前，连同契税一起交纳。也就是说，你不办房产证的话，可以一直拖下去，什么时候打算卖房子了，去办房产证的时候再交契税和物业维修基金就可以了。

收款方发生了变化。08年以前，由开发商代收，开发商手里拿着这一大笔钱，最后人都找不到的比比皆是，根本没有交到主管部门指定的维修资金专户。

于是新法规出台后，物业维修基金由地政府建设主管部门代管，待业主入住后成立业主大会后再转至银行专用账户，所以现在的物业维修基金是直接交到政府建设主管部门，开发商不再代收了。

三、物业维修基金如何使用？

物业维修基金什么时候可以使用，当然是房子坏掉了就要用。但是一定要注意，由施工方终身负责的基础和主体要由他们自己出钱来修，不能从咱们业主的物业维修基金中来出。因为一旦物业维修基金少于30%了，大家就还要再交一次。也就是说，房子出了问题，先划分责任，是施工方的问题由施工方来修；是业主们用坏的才要从物业维修基金中出钱来修。

物业维修基金的使用程序是，由物业提出维修申请建议，由占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议批准，才可以动用物业维修基金。

四、物业维修基金如何交纳？

分两种情况，一种是在2008年1月31日前购买的商品房，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。另外一种是在 2008年2月1日后购买的商品房，业主在办理房屋入住手续前，自行将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。按照长沙市有关规定，业主大会成立前，由长沙市物业专项维修资金管理中心代管。业主大会成立后，经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会向长沙市物业专项维修资金管理中心申请划转本物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金。未经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，继续由长沙市物业专项维修资金管理中心代管。

五、物业维修基金如何申请？

第一种由物业专项维修资金管理中心代管的：

由业主提出使用申请；物业专项维修资金管理中心进行现场勘察；经三分之二以上的业主同意；物业专项维修资金管理中心进行公示；组织实施使用方案；业主向物业专项维修资金管理中心申请列支；物业专项维修资金管理中心审核同意后，将维修资金划转至维修单位。

第二种由业主大会自行管理的：

由业主提出使用方案；经三分之二以上的业主同意；业主组织实施使用方案；业主向业主委员会提出列支物业专项维修资金；业主委员会审核同意，报区建设（房产）主管部门备案；经同意后，业主委员会划转物业专项维修资金至维修单位。

员工，少批评、多鼓励，争取人情留人，这就要求管理人员的素质也要提高。

(三)针对保洁工作的难点，采取有效应对措施

1.购置可拆装的活动支架供高空作业维护、清洁之用。

2.大量的高空作业的清洁维护利用非假期集中进行。

3.针对不同的墙面制定不同的作业流程，工作人员按照规程进行操作。

4.针对客流量高峰期的特点，可以有针对性的操作，对一些特殊污渍处理，整体保洁在客流高峰期之前应做好。

5.对高峰期的卫生间，可以开启排风扇，及时保洁，喷洒空气清新剂进行除味。

6.可以成立专业队伍，进行专业培训，平时进行日常保洁工作，必要时可开展其他专业作业。

7.对一些特殊污渍的处理，要制定特殊污渍处理程序，培训保洁员。

8.对一些重点部位，保洁人员可以提前到现场，用特殊的清洗剂进行处理。

9.对特殊材质的地面要进行特殊处理。

10.保洁人员统一服装，监督管理人员要及时督促保洁人员换洗衣服，自己要干净清爽。同时利用监控系统对保洁人员工作进行监督管理，进行及时提醒和培训，做到符合商业规范要求。总之，商业物业保洁管理工作内容复杂，难点问题众多，因此，需要从实际出发，有的放矢，逐个加以解决，从而创造一个清洁卫生、文明健康、环境优美、秩序井然的商业物业消费场所，使消费者在舒适、安逸、轻松的环境中消费，使商场内经营户的经营空间和场地卫生，更容易开展经营活动，创造更多的利润，也愿意长期的租赁下去，使商业物业的管理和经营组织有更大的收益。

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