万科说，他们的平均毛利润率只有20%。房地产开发的平均周期，我们算3年。房地产是高杠杆行业，假设财务杠杆是净资产的5倍，房地产开发红线是资产负债率80%，也就是80%的资金是借的（当然因为挤占上下游资金，不一定有利息），假设借贷资金里30%是有息负债，有息负债平均资金成本10%（这个对于现在很多前50的房地产公司来说都是可望而不可即的）。那么全部资金成本每年3%。那么全部资金成本一年就是2.4%。3年的20%的毛利润，一年也就是6.7%，扣除资金成本还剩下4.3%。其他还有税收、人工等等各种成本。

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