房地产博弈尚未结束销量为先才是关键

房地产：博弈尚未结束销量为先才是关键

房地产：博弈尚未结束销量为先才是关键 更新时间：2010-9-15 6:08:17 　　投资要点　　投资类指标高增长延续。1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，占城镇固定资产投资的20.11%，投资维持高增长表示目前行业调整暂不会对经济产生拖累，这为后续调控留有充足余地。从投资结构上来看新开工和土地购置的高增长依然是行业投资增长的主要源泉。1-8月新开工面积同比增长66.1%，这使得行业库存压力持续加大；1-8月完成土地购置面积同比增长37.9%，土地购置费同比增长84.3%，而土地购置费增速远高于土地购置面积，表明土地价格依然有上涨压力。　　8月销量环比反弹，销竣比达到季节性高点。8月全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%，但环比7月上涨6.49%；销售额3533亿元，同比下降8.6%，但环比7月上涨15.22%。1-8月累计销量同比增幅依然呈现下滑趋势，且从结构来看，商品住宅累计同比增速依然远远落后于办公楼和商业营业用房。由于当月销量反弹，且当月竣工速度放缓，销竣比上升为1.86，达到季节性高点，市场依然处于有效供给不足的局面，但随着四季度竣工高峰的来临，供求关系有望趋于平衡。　　自筹资金比例接近08年高点，开发商资金面趋紧。1-8月，房地产开发企业本年资金来源同比增长35.0%，比上月下降4.4个百分点。由于销售情况依然不佳和信贷全面收紧，定金及预收款、个人按揭贷款增速大幅下滑，分别下降8.2个百分点和13.9个百分点，这使得自筹资金比例上升至35.45%。　　房价涨幅趋缓，四季度存在回调可能。8月70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅缩小1个百分点。由于新开工面积连续十个月维持高位，库存压力加大；同时资金面趋紧，开发商消化库存回笼资金意愿加大，预计四季度有效供给将快速增加，供求趋于平衡，房价上涨压力较小，并存在回调可能。　　“销量为先”才能使行业进入良性循环，首选逆周期发展能力强的龙头企业。前期股价普遍出现了10%-15%的回调，反映了对政策加码的担忧。目前行业风险尚未释放，依然维持行业“中性”评级。个股关注逆周期发展能力强，销售策略积极的龙头企业，首选8月销售数据超预期的万科A和保利地产。

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