房地产加息预期突兑现地产股受挑战

房地产：加息预期突兑现地产股受挑战

房地产：加息预期突兑现地产股受挑战 更新时间：2010-10-21 6:54:26 　　事件：　　中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。　　投资要点：　　根据测算，本次加息的实际效果较房地产差别利率对于购房消费影响更小。但是，加息对于资产价格的影响程度是差别利率不能够比拟的。更为关键的是，本次加息相当于打开了加息的窗口，很可能就此进入加息通道。也就是说，资产价格将在中长期受到压制。　　在短时间内，房地产市场连续遭受政策打击。非常考验房地产市场的承载能力，但我们认为加息对于市场的影响不在于影响消费者的预期，而在于影响开发商的预期。影响将主要集中于以下两点：对于信贷政策的判断。将加重开发商对于信贷政策会持续收紧的预期，改变以拖延为主的应对策略，迫使开发商开始实质性降价尝试；对于土地价值的判断。开发商将根据加息以及加息预期重新调整对土地价值判断，土地市场将可能形成趋冷的态势，这将有助于资金充沛型企业和中型企业获取扩张机会。　　从短期看，加息对于房地产市场的销售影响不大，原因有以下两点：目前房地产市场刚性太大，以929调控来看，政策非常严厉，但从各地市场调研和数据掌握来看市场反响不大。政策的频繁超预期，造成了购房者对于政策的麻木，本轮加息恐难成为最后一根稻草；加息对于流动性的收缩作用不可能在短期实现，资金面中短期内还将充裕，加息导致的资金面对房地产行业的影响不大。　　从中期看，加息对于房地产市场的供求影响较大。开发商对于资金面的预期逐渐得到改变，销售策略会发生改变，届时供给将会形成对市场的冲击。我们依然维持原有的2011年一季度的时间点判断，但调升该时间的确定性。　　鉴于加息影响，未来地产股的投资将新增加一条主线，即资金面宽裕的公司。在资金面收紧的周期中，持有更多现金的公司将具有更多的战略调整空间，特别是藉此行业调整时机，增加土地与项目储备，以实现公司规模的进一步扩大。但是，日前短期内涨幅过大的一些房地产股票标的可能在短期内会承受压力，特别是流动性较好的股票标的压力可能相对较大。　　特别提醒的是，首次加息的意味着紧缩尚处于初级阶段，而且一段时间内不会再出台相关加息政策，会存在相对较长的利率变动的真空期。并且，早于预期的加息对于出现过热趋势的宏观经济有较为正面的作用。此外，短期内加息对大宗商品的影响更直接，这样可能对房地产行业起到庇护作用。因此，我们暂时维持“增持”的行业评级。

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