房地产：加息符合情理对行业影响重在心理

房地产：加息符合情理对行业影响重在心理 更新时间：2010-10-22 7:12:01 　　加息不期而至。10月19日中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。　　存款利率变化高于贷款利率。从各档期利率变化程度来看，新利率表现为对中长期存款利率的提高幅度要明显高于对中长期贷款利率的提高幅度。其中对于房地产行业影响较大的一年期以上各档期贷款利率均只增加了2个基点。　　加息行为在我们看来可以反映两个层面的经济信息。　　中央政府已经逐步减轻了对未来经济下滑的担忧。否则政府不会冒着影响整个经济活力的风险冒然加息。　　本次加息代表着因为金融危机而造成的非正常性货币政策开始转为正常化。价格工具将重新成为货币政策的主要工具。　　我们认为本次加息代表着加息周期已经到来，但是短期内不认为将连续迅速加息。主要原因是经济暂时并未显现过热。预计下一次加息的可能时点应该在2011年中期以后。　　本次加息对购房者压力有限。在假设购房人属于首次购房、首付比例30%、房贷利率享受85折优惠的情况下，如果购房总价是100万、150万、200万，加息后实际每月所增加的月供比例最多不到原月供水平的2%。　　本次加息对开发商利润影响不大、但影响当期现金流。从我们对A股主流地产上市公司中报测算来看，加息所造成上市地产商中报税后净利润的下降幅度很小。　　加息后地产板块和市场指数未必不能获得正收益。通过对历次加息中房地产股和上证综合指数进行分析，我们发现加息不一定对板块、市场指数上行构成压力。但地产板块是否能跑赢市场指数依赖于房地产板块的基本面情况。　　估值和投资。我们认为因为本次加息幅度并不大，所以对行业整体影响有限。截至10月18日，A股市场动态PE在21.84倍，而房地产板块动态PE在24.17倍。我们继续维持对行业的“中性”评级。投资策略方面，如果板块出现连续非理性下跌，我们认为可以对具备明显估值优势的绩优股进行战略性配置。

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