房地产前三周环比持续反弹行情

房地产：前三周环比持续反弹行情

房地产：前三周环比持续反弹行情 更新时间：2011-3-9 10:42:15 　　每周点评：　　成交量：周成交量结束前三周环比持续反弹行情。　　2011年第9周，18个城市商品住宅成交量结束了连续3周回暖的态势，又跌至2010年21238套的周平均水平以下。本周商品住宅成交面积为176.33万平方米，比上周的236.17万平方米下降25.32%；成交套数为17383套，比上周的22820套下跌23.83%。由于统计时间的原因，在我们提取数据后，杭州等部分城市数据会有所增加，因此，本周商品住宅实际成交数据略大于上述数据。本周走势和我们以前判断成交量将在底部震荡一致。万科、保利两家龙头公司本周公布了年报，两公司的资金状况强于2008年同期，且预售款项充总，基本能保证2011年收入的增长。房地产公司的资金状况和现在高企的土地价格是导致开发商不乐意降价的原因之一。　　调研动态：　　建发股份：低估值的地产+X龙头，“买入”评级，6个月目标价11.8元。　　公司业务是贸易+地产。贸易的经营门槛低，市场竞争激烈，且受国内外宏观经济环境影响大，业绩不确定，成长性有限，难以给高估值；而房地产行业正遭受严厉调控，2011年商品房销售量增长受质疑，地产公司的估值普遍较低。两项业务的结合使公司股价受压，不被投资者认可。现在，市场对公司的上述看法正在发生变化。我们认为：　　一、公司的供应链运营模式颠覆了传统的贸易运营方式，经过5年实践，公司供应链运营业务逐步成型并不断深化，正效应持续放大。香港利丰集团和日本三菱商社的成功以及公司在纸业贸易上供应链运营的成功证明，良好的供应链运营可以有效减免传统贸易中的牛鞭效应，提高效率，降低成本。公司供应链运营模式主要通过参股或以协议合作方式稳定上下游企业，并给上下游企业提供增值服务，以保障货源的稳定和销售渠道的通畅。在此模式下，公司贸易业务是确定的、持续的和快速增长的。　　二、近期公司股价上涨与2010年贸易收入的大幅增长相关。这一巨大增幅是公司贸易量增加和商品价格上涨两方面因素导致的。在假设商品价格稳定的前提下，随着公司供应链运营的不断深化，2011年公司贸易收入保持30%的增幅是可以确定的。根据公司经营计划，2015年公司贸易收入将突破1000亿元，5年时间规模扩大约70%。公司2010年内贸和进出口业务的比重是56%：44%，在全国经济逐步回暖、中国提高国民收入及拉动内需的宏观背景下，公司贸易业务的增长有市场容量支持。　　三、公司毛利率水平较为稳定，且有严格的风险控制体系，贸易收入的增长会带来利润的同幅增长，公司成长性可期。公司贸易业务的毛利率一般在3-5%之间，净利率在1-2%之间，较为稳定，保障了收入和利润之间的对称增长。由于贸易业务的毛利率极低，一笔业务的损失可能导致全年利润的大幅下滑，因此，防范风险是贸易业务的重中之重。公司有严格的风险防范机制，通过时时跟踪、责任到人等手段对应收帐款、货储、货物滞期、价格波动等风险严格把控，防止了公司利润的大起大落。　　四、资金压力和销量下滑是市场对2011年房地产行业最大的担忧，但公司贸易业务稳定的现金流能帮助解决地产业务的资金问题，2011年推盘量的大幅增加可保障公司2011年房屋销售量的增长，2010年良好的销售和预收款对2011年地产业务业绩的增长提供支撑。联发和建发地产在前两年扩张力度较大，导致新开工面积的大幅增长，预计2010年新开工同比增长约250%，2011年同比增长约60%，大量的新开工增加了可售面积，即使销售量下滑，公司的销售面积和销售收入的提高也是可以期待的。2010年公司销售状况良好，但2010年竣工面积远低于销售面积，预计有大量的预售款会放在2011年结算，因此，2011年公司地产业务的业绩增长已经锁定。　　五、估值：预计2010年贸易业务每股收益是0.34元，地产业务每股收益0.45元，2011年贸易业务每股收益0.36元，地产业务每股收益0.48元，即使按照贸易业务2010年20倍PE，2011年15倍PE，地产业务2010年12倍PE，2011年9倍PE保守估计，公司合理价位也应该超过11元。　　六、股价催化剂：2010年业绩超预期；两会期间物流振兴规划的出台；投资者对公司供应链运营模式的认可；公司与投资者关系的加强。

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