房地产利空高效企业无益行业的发展
房地产：利空高效企业无益行业的发展
房地产：利空高效企业无益行业的发展 更新时间：2010-8-26 0:22:02 结论与观点事件： 媒体报道：北京和西安将出台政策，规制预售房款监管。特别是关于北京《商品房预售资金监督管理暂行办法》，规定房地产企业将不能直接收存预售资金，资金必须直接打入监管账户，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。 主要观点： 草木皆兵，预售资金监管并非新政策1994年全国人大颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中四十四条“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”早在16年前就制定了专款专用的原则。 1999年建设部就曾颁布《城市商品房预售管理办法》，其中第十一条就规定“开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。”2004年修订后的《城市商品房预售管理办法》第十一条仍维持原规定。 直至2007年修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》在四十五条依然维持1994版的《中华人民共和国城市房地产管理法》原规定。在具体运作过程中，大部分房地产运作成熟的城市都已经形成了三方立专户：地方登记结算中心、项目公司、项目所在地银行参与开立账户，后续按不同用款原因要会同供货商、施工方、监理方联合申请。但在实际操作阶段，其他各方的话语权不大，联合申请的规定基本在实际操作中失效。 掐脖子，逼出供应逻辑完全谬误“限制开发商的现金流——逼迫开发商增加销售——增加市场供应——降低价格”这一套逻辑成为“掐脖子”政策的逻辑思路。但第一步逻辑环节就存在问题，限制开发商现金流可能会限制开发商的再投资效率，减少供应。从经验看，对于这种掐脖子政策开发商的第一反应不是加快开发，而是采取“躲”的政策，降低开发支出，平抑现金流缺口。原因主要是，开发商认为：现金流是可控的，而市场是不可控；加快开发，在开工周期的长时间内都将承担风险，开发商具有规避长期风险的偏好。 创造劣币驱逐良币环境，无益高效企业从微观主体实际运营模式来看，追求快周转，实施滚动开发的开发商为提高资金效率，大都采取收支两条线的资金运营方式。也就是说有总公司集中账户来配置资源。这实际上在很多大型企业集团中惯常的操作方式，能够有效提升资金使用效率，强化财务管控职能。但是，如果出台严控预售房款政策，对于开发效率较低的开发商影响不大，但对于效率较高的开发商则具有较大的硬约束效果。
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