房地产：二次调控如期而至 更加坚定有力

房地产：二次调控如期而至 更加坚定有力 更新时间：2010-10-1 7:15:36 　　要点：　　昨日新闻联播报道了国家有关部委近日将分别出台措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。我们认为这可以视为继4.17新政后的，中央二次调控。应该说这次调控是在市场预期之内的，因为近两个月来楼市加速回暖，房价开始重新呈现快速上涨的势头。　　我们认为，二次调控的核心内容是基于4月份的国十条，是对其的进一步严格和修正。表明了中央控制房价过快上涨的决心和举措，其赶在国庆长假前出台，是为了阻止楼市在国庆期间的进一步疯狂。我们认为，该政策很可能会起到给热度即将失控的楼市一剂退烧针的作用，短期内对楼市销量将有明显的抑制作用。在全国供应量将大幅增长的四季度，配合二次调控的出台，开发商的定价将更加理性，因此我们预计二次调控的效果会明显好于4月的调控。　　政策靴子短期落地，短期内对前期预期二次调控提前下跌的板块有一定刺激作用，但是持续性仍需观察楼市下一阶段表现。我们暂时维持行业“中性”评级，建议稳健型投资者在政策细则出清，楼市价格松动后，再择机介入地产板块。　　二次调控与前次的差异与改进，主要有有四个方面：　　1、二次调控重提在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。从前期热点城市的楼市细则来看，只有北京出台了限购令，其余城市均未提及。此次中央再度强调严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的地方政府、要追究责任的情况下，其余热点城市如上海、深圳、杭州等都可能补充出台限购令政策。　　2、信贷政策方面改进了三点：第一是，二次调控要求全国范围内暂停三套房贷，以及对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。而此前只要求在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放。这样的政策，对于此前没有限制三套房贷的二三线城市，有较大负面影响。第二是，对贷款购买首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上；而此前的规定是对90平米以上的首套住房首付不低于30%。对于二套住房贷款的首付和利率跟此前政策不变，但强调了“严格”二字，表明管理层要求地方在执行层面要把政策落实到位。第三是，新增了对不认真执行差别化信贷政策的商业银行要严肃查处的警告性政策。　　3、二次调控更加重视税收方面的政策。首先强调要调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，其目的主要是提高炒房成本、减少投机获利空间。其次重点提到要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国范围。据我们了解，目前只有上海和重庆提出了房产税的改革试点方案，其余城市暂未跟进。而二次调控将加快上海、重庆的试点，并迫使全国更多城市提出试点方案，我们此前认为房产税短期内对楼市影响不大，是基于一两个城市试点不改变全局的考虑，如果全国加快推广，则会有更大、更深远的影响。同时，二次调控提出加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，这也是对开发商合理定价的告诫，意味着要枪打出头鸟。　　4、二次调控首次提出要依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为，这也是为了打击楼市的投机需求。同时，对于囤地、捂盘的开发商，要暂停其发行股票、公司债券和新购臵土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期，也是防范开发商抵抗调控政策的进一步严厉举措。

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