房地产业：中国建设用地供给潜力分析

房地产业：中国建设用地供给潜力分析 更新时间：2010-1-28 22:26:53 土地并非稀缺:参照美国、日本及英格兰土地利用结构,我国建设用地及居住用地有非常大的增长空间,美国、日本建成区城市用地分别占国土面积的3.1%和4.2%;而我国该指标为0.33%,其中居住用地占比仅为0.11%;我们城市居住用地至少有10倍以上的扩张空间,其中建设用地增加的主要潜力来自于农村集体建设用地;就耕地而言,18亿亩耕地占比为13%,人均农地面积低于美国,但高于日本两倍,18亿亩耕地的保护与建设用地的增加并不直接冲突,完全可以通过28%的未利用土地的开发及3%的农村集体建设用地的再利用实现;一二线城市发展靠郊区化,三四线城市发展靠城市化:一二线城市发展潜力来自于建成区比例的提高,参照日本城市发展历史,北京上海等一线城市建成区占比提升空间较大,如果北京建成区比例从现在的11%提高到35%,北京人口增长潜力是目前的2.5倍,建成区人口密度将从现在的1.3万人/平方公里下降至1万人/平方公里;而三四线城市发展的潜力来自于城镇化/城市化,即新的建设用地增加;城市建设及居住用地的增加与经济发展水平相关:用地增长率随着人均GDP的变化而变化,呈先上升后下降的趋势,高峰期出现在5000~8000美元之间;且受产业结构影响,第二产业比重较高的城市建设用地增速也较高,而第三产业比例较高的城市增速较低;分区域来看,一线城市进入平稳期,二线城市增速快速回落,三四线城市用地增速将在2015年和2020年达到顶峰然后下降。　　土地供给增加最大障碍在于土地财政模式:土地财政是地方政府收入的重要来源之一,近几年占比为40%~50%,政府的动力在于少卖地卖高价而非多卖地卖低价,高的地价推升房价上涨;按目前土地出让模式,预计未来四十年地方政府将从土地出让中获取总收入将达45万亿,我们认为在土地财政模式不变化之前,地价上涨催生房价上涨的趋势不会发生变化,房地产将不断泡沫化;增加供给是解决房价泡沫的唯一办法:抑制需求政策不能抑制房价泡沫,只能加剧行业波动,根本之路是增加供给,方法很多,加快存量土地入市、提高居住用地比例、提高容积率、增加建设用地、放开农村集体建设用地等。　　投资建议:我国土地并不稀缺,未来政策导向将增加供给,土地资源属性将减弱,所以拥有品牌及规模扩张能力的公司中长期受益明显;短期内土地财政难以改变,所以拥有土地资源的公司也将受益,在一线城市郊区拥有较多土地储备的公司、拥有较多工业用地或者较多农村集体建设用地的公司也可做投资选择;短期市场受政策影响股票跌幅较大,我们认为政策有利于抑制地产泡沫,但难以改变一直沿袭的模式,所以行业不会出现大的调整,由于股票调整已经比较充分,现在买房子不如买房地产股票。

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