房地产：三套房贷从严量增后降价心态趋变

房地产：三套房贷从严量增后降价心态趋变 更新时间：2010-8-10 0:00:47 　　摘要：　　在7月初开始的销量连续3-4周回升后，本周一手房销售环比稍降。　　一手本周销量环比下降4%，其中一线城市下降5%，二线下降4%。　　各城市涨跌互现，其中南京、武汉、苏州、武汉、上海上扬，而其余城市有所下降。　　一手销量同比下降47%，其中一线城市同比下降49%，二线下降45%。本周各城市同比基本均下降，其中苏州、杭州、北京、天津、南京的同比降幅在50%以上。　　二手房销量环比下降9%，同比下降60%。其中天津本周环比上升33%，北京、深圳、武汉、杭州等分别下降19%、10%、17%、17%。　　一线城市一手房降价仍不普遍，二三线城市房价总体仍高位盘整。　　目前京沪区域部分相比3-4月高点降价15%左右的项目获得热销。一手房一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为31%，其中一线城市上升30%，二线上升30%，以上数据与推盘的结构也有较大关系。　　近期去化时间基本稳定在12个月左右，略降。一手房整体可售面积相对四月中旬的最低点上升20%。上海二手挂牌量相对4月升50%。　　目前A股主流开发商估值基本合理，10年PE15-16倍，RNAV折价9%。一线地产10年PE14倍，RNAV折价14%；二线地产10年PE16倍，RNAV折价3%。整体主流开发类10年16倍，RNAV折价9%，PB3.3倍；出租类10年23倍，RNAV折价15%，PB2.6倍。　　相比6-7月商业银行私自信贷放水，8月初政策面再度从严，预计将对销量产生一定冲击，但中期看将有利于促进房价调整。周三我们提醒投资者朋友京沪深穗杭一线城市三套房贷停贷，其它城市三套房贷首付利率相比二套房贷提高，并对部分银行有验证，此后至今多家媒体也已证实。　　我们观察到很多一二线城市开发商和二手房东因为销量持续回升而不愿意降价，若普遍可能导致政策被迫再严厉和地产股价再次下跌。因中长期驱动因素边际下降、行业制度规则逐渐完善，未来房地产行业中长期成长性和盈利能力将呈趋势性下降，维持行业“中性”评级。保险投资不动产比例可达10%，行业影响参见3月30日专题报告，推荐中国国贸、世茂股份、金融街、张江高科、阳光股份等代表股。　　趋势投资典范是中国宝安和建发股份，也是“X+地产”代表品种。　　开发类公司中，中长期投资价值潜力较大的是鲁商置业、京投银泰、北京城建、冠城大通、嘉凯城、华发股份、福星股份、亿城股份等。

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