房地产：1至8月全国房地产运行情况

房地产：1至8月全国房地产运行情况 更新时间：2010-9-11 6:49:18 　　1。事件：　　9月10日上午，统计局公布了1-8月份全国房地产运行情况相关数据。　　2。我们的分析与判断：　　1)房地产开发投资完成额仍同比增长，趋势并无太大变化2010年1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，涨幅低于7月份0.5个百分点。其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。8月当月，房地产开发完成投资4490亿元，同比增长34.1%，环比7月份当月上涨9.05%，但仍高于2010年1到8月份月均投资额4050亿元的数据。　　房地产开发投资仍旧保持在快速增长的势态，趋势并无太大变化。主要的一线地产公司从半年报的公布情况来看，均未调整开工和竣工计划，我们判断，未来行业投资方面仍将保持一段快速增长的过程，主流地产公司也将通过快速周转来主动应对市场当前的调整。　　2)房屋施工和新开工面积增速仍在高位，趋势仍延续。　　1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%，涨幅比7月份回落0.3个百分点。房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%，涨幅比7月份环比回落1.6个百分点。房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。　　8月当月，房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。从历年的经验来看，通常下半年房屋竣工面积会高于上半年；但是从7、8月份的房屋竣工面积来看，月度竣工面积有缩减的趋势，一个可能的解释是，开发商的开发速度放慢；虽然房地产投资仍然保持高位，但是开发速度、节奏的把握上，开发商倾向于根据市场销售情况来定度，在6、7月份房地产销售情况不好的情况下，部分开发商采取了放慢开发的策略，导致月度竣工面积呈现缩减的趋势。　　房屋新开工和竣工面积的累计值依然保持高速增长，涨幅稍有回落。土地购置面积和购置费用累计值仍同比大幅增长。土地购置面积累计同比增长率创新高。土地购置费用累计同比增长率高位回落。这从一定程度上表明土地市场的热度有所减退，土地价格上涨有限。　　3)商品房销售面积和销售金额同比增速持续下滑，当月值环比7月有所回升。　　1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；环比7月份的6466万平米有所回升，但仍同比低于2009年。全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。这一数据反映了商品房销售在经历了7月份的萎缩之后有所回升，但幅度不大，政策仍在发挥作用，市场的部分刚性需求和投资性需求又有部分重新入市的迹象。　　4)房屋销售价格同比上涨但涨幅回落。　　房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。　　5)资金来源中定金预收款以及个人按揭贷款增长速度仍快速回落。　　1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。当前政策对一线城市的第三套房贷进行严格控制和禁止，对未来地产企业资金来源中的个人按揭贷款有一定的影响，但影响的边际效用已经开始递减。　　3。投资建议：　　1)1-8月地产运行数据表明，地产投资和新开工仍保持上升势态，而销售同比增速则持续下滑，房价仍同比上涨，涨幅趋缓。总体的趋势仍然延续，但是房屋竣工面积有明显缩减的趋势，一个可能的原因是开发商在销售情况不佳的时候选择放慢开发速度以维持现金流的稳定。这将影响有效供给的持续释放，市场格局仍然不能迅速打破，调控目标的实现仍将需要时间。　　2)成交量震荡中缓慢回升，短期中，价格的下降幅度取决于开发商的态度。中国未来的城市化发展模式将是“城市群”的模式。以超级大城市为中心，2009-2010年国家频繁颁布各个区域的发展振兴政策，随着高速铁路和公路的不断完善和，中国正在形成新的城市群体。房地产商的机会也将体现在这些城市群的不断扩大和发展中。　　3)信贷层面，行业中的企业的运营资金日益趋紧，地产公司靠杠杆获取高额收益的时代将逐步结束。房地产行业逐渐进入转型过程，高利润率难以为继，未来的竞争将集中在公司治理、机会把握以及产品的竞争力上。　　4)当前我们重点关注的公司2010年整体平均市盈率17倍，股价对RNAV折价24%。建议投资者控制仓位的情况下精选业绩优异的个股。建议“标配”地产行业，行业评级为“谨慎推荐”。　　5)本月建议的投资组合，我们选择：本月投资组合的选择，我们选择：珠海地区的格力地产；苏州区域龙头估值较低；大股东实力雄厚业绩稳定的沙河股份；香江控股：商业地产和物流业务经营并举，并开发高端住宅的模式值得关注，比例20%；经营稳健、土地获取能力较强，开发模式独特的万通地产.

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