房地产：1至7月全国房地产运行情况点评

房地产：1至7月全国房地产运行情况点评 更新时间：2010-8-12 0:03:52 　　1。事件：　　8月10日上午，统计局公布了1-7月份全国房地产运行情况相关数据。　　2。我们的分析与判断。　　1)房地产开发投资完成额累计同比仍大幅增长但涨幅回落。2010年1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，涨幅低于6月份0.9个百分点。其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，占房地产开发投资的比重为70.0%。7月当月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%，环比6月份当月回落29%，但仍高于2010年月均投资额3977亿元的数据。　　房地产开发投资仍旧保持在快速增长的势态，虽然相对于6月份的数据涨幅有所回落。主要的一线地产公司从半年报的公布情况来看，均未调整开工和竣工计划，我们判断，未来行业投资方面仍将保持一段快速增长的过程，主流地产公司也将通过快速周转来主动应对市场当前的调整。　　2)房屋施工和新开工面积增速仍在高位，但是当月值均有所下滑。　　1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%，涨幅比6月份扩大0.7个百分点。　　房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%，涨幅比6月份环比回落0.2个百分点。房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%，其中，住宅竣工面积2.31亿平方米，增长10.5%　　房屋新开工和竣工面积的累计值依然保持高速增长，但是当月值均有所下滑。房屋施工面积7月份当月值为15900万平米，低于2010年月均值22922万平米；房屋新开工面积当月值为11700万平米，低于2010年月均值15366万平米。　　土地购置面积和购置费用累计值仍同比大幅增长。1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%。　　3)商品房销售面积和销售金额同比增速持续下滑，当月值为2010年月度最低。　　1-7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点；商品房销售额2.29万亿元，同比增长16.8%，增幅比上半年回落8.6个百分点。销售面积和销售金额的同比增速均创09年2月份以来的新低。　　7月当月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；全国商品房销售额3066亿元，下降19.3%。这两个值均是2010年以来月度数据中最低的。反映了商品房销售的进一步萎缩。说明政策的效果已经在持续发挥作用。市场的观望情绪仍较浓厚，政策对抑制需求起到了推动作用。　　4)房屋销售价格同比上涨但涨幅回落。　　房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。7月份，二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，比6月份降幅缩小0.2个百分点。　　5)资金来源中定金预收款以及个人按揭贷款增长速度均有一定幅度的回落。　　1-7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%，涨幅比上半年回落6.2个百分点。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；利用外资302亿元，增长10.6%；企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；其他资金16642亿元，增长36.0%。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30.3%，低于上半年增速10个百分点；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4%，低于上半年增速将近20个百分点。　　当前政策对一线城市的第三套房贷进行严格控制和禁止，对未来地产企业资金来源中的个人按揭贷款有一定的影响，但影响的边际效用已经开始递减。　　3。投资建议：　　1)1-7月地产运行数据表明，地产投资和新开工仍保持上升势态，而销售同比增速则持续下滑，房价仍同比上涨，涨幅趋缓。预计三季度，随着新增供给的不断上升，市场去库存压力的提升，房子价格会松动，开发商也有较强的动机降价销售以回笼资金。　　2)认为地产政策会放松是不现实的。当前成交量出现大幅萎缩，价格仍然回落并不明显，僵持局面或许会被迅速打破。不排除政府采取更加有效的调控措施的可能，时间也会成为价格回落的最大的推手。价格较快调整对于政府和开发商都是有利的选择，因为地产行业的盈利最终要靠成交量来实现，有价无市的局面对市场中的各方都是不利的。行业仍面临一定的政策影响。　　3)当前我们重点关注的公司2010年整体平均市盈率17.9倍，股价对RNAV折价21.3%。维持房地产行业评级为“谨慎推荐”。7月份以来，地产板块反弹了22%左右，部分个股甚至达到了40—60%的反弹力度。7月份堪称地产板块2009年底以来表现最好的一个月份。当前是地产行业估值修复的过程，但是行业仍面临政策的不确定性，我们判断行业仍具有交易性投资机会，建议投资者控制仓位的情况下精选业绩优异的个股。建议“标配”地产行业，行业评级为“谨慎推荐”。　　4)本月建议的投资组合，我们选择：大股东招商局支持力度较大，未来仍能持续获得优质土地储备的招商地产；所在的珠海地区房价泡沫小，业绩及土地储备有保障的格力地产；受益于沪宁高铁和成为苏州本地的城市运营商的苏州高新；2010年业绩优异，大股东有望未来提高支持力度的深圳本地小盘绩优股沙河股份；经营稳健，业绩优异的杭州本地开发商广宇集团.

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