房地产11月深圳房地产市场草根调研
房地产：11月深圳房地产市场草根调研
房地产：11月深圳房地产市场草根调研 更新时间：2010-12-3 7:43:43 研究结论： 政策——整体执行较严，部分政策仍有灵活操作空间。其中，首套房30%首付，利率8折以上；本市户籍居民二套房首付50%，1.1倍利率；外地户籍居民二套房限购；本市户籍居民三套房限购。但也有部分政策仍有操作空间：比如政策要求无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的外地居民不能购房，但实际操作中，可以通过专门的办理机构花费较低成本办理纳税证明手续，从而避开政策限制。 成交量——典型楼盘平均去化率47%，整体成交量底部徘徊。 典型楼盘： 我们收集的10月以来9个新开楼盘的平均去化率为47%。其中，高单价高总价的楼盘去化最低，低总价的小户型楼盘去化率较高。个别楼盘再次出现日光盘，如南山区的塘朗雅苑二期。据搜房网数据，11月27日开盘当天，129套住宅便销售一空。分析原因：该楼盘位于南山区配套较为成熟的地段，且临近规划中的7号和5号地铁，而户型主要是24-68平米的小户型，总价不足百万，对刚性需求的吸引力的确很高。从深圳整体成交量来看，目前或许已处于筑底阶段。按照数据，11月21-27日一周深圳新建商品房成交674套，与上一周基本持平。但较9月周均约1500套而言，大幅回落了55%左右。 人气——多数楼盘仅有少量看房客。从实地调研的7个楼盘来看，除塘朗雅苑看房客较多之外，其他楼盘售楼处仅有1-2组看房客。 房价——整体较为平稳。新盘：个别楼盘价格较周边略低开。如龙岗中心区的“世纪新城”开盘均价11000元/平米，较同区域楼盘“阳光天健城”销售均价13000元/平米低开约15%。塘朗雅苑二期开盘均价17000元/平米，低于一期二手房价格。老楼盘：在9.29政策出台后，价格相对稳定，虽有些楼盘进行打折，但享受折扣的幅度大多不低于9.5折。 调研中我们发现短期房价会受到众多非真实涨价因素干扰：如户型结构、尾房效应、特价房活动、赠送面积等。 供应——短期会有供应小高峰，中期供应仍偏低。短期来看，由于新开工面积在09年四季度至10年二季度较09年前三季度有明显的上升，预计明年上半年将有较多的新房上市供应，这对短期控制房价有利。 但中期来看，深圳供应不足仍是目前面临的重要问题。我们认为，深圳房价从06年开始出现比较明显的价格上涨，重要的原因之一是供应的持续下降。尤其是最近几年，土地购置面积和新开工面积均大幅下滑。其中，2002-2005年均土地购置面积为227万平米，但2006-2009年均土地购置面积为36万平米，下降了84%；而2010年1-9月土地购置面积更是下降至不足1万平米。2002-2005年均住宅新开工面积为781万平米，但2006-2009年均住宅新开工面积为507万平米，下降了35%。
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