羊城晚报市场本无底说多了便成了底

羊城晚报：市场本无底说多了便成了底

羊城晚报：市场本无底说多了便成了底 更新时间：2010-7-10 0:04:22 　　“年底可抄底”，这一说法近来风传。一件本来是子虚乌有的事情，传的人多了，并相信之且付诸实践，传言也就成了事实。眼前看来，“抄底”，将要成为一个非常有可能成为事实的“预言”。

楼市的“底”何来？熟悉楼市的人都非常清楚，现在楼市降价的幅度仍

然很小，当前的楼价仍处于“被降价”轨道之内。何以如是说？“大嘴”任志强最近便道出此轮价格调整的“内幕”：大家尽快降价，给政府一个台阶，后面就不会再出恶性政策了。

此“大实话”是发展商心态的集中体现：为了“给政府一个台阶”、为了“不再挨板子”而已。当前的楼价下调非由市场调节而来，而是因“政治任务”而来。

如果降价了，调控政策就转变方向，其背后的潜台词就是本次调控依然是“空调”，而房价下跌则依然是“假摔”而已。这样的期望固然是开发商的一厢情愿，却也确是想购房者最为担心的结局。

正是如此，“抄底”一说，毋宁是开发商传递给市场的信号，更是公众的焦虑之症。

对房地产调控的极度不信任，对市场反弹涨价的莫大恐惧，使得“本来没有底”的市场，结局却可能是“说多了就成了底”。

当大部分消费者相信，年底是购房的最后机会的时候，子虚乌有的“底”即将形成，可怕的楼价反弹又将到来。

年底抄底？只是传说！

无底论

房价未跌，抄底之说已然四起。

这说明广州人已经接受了万元楼价。广州现在房价接近1.3万元/平方米，跌个两成还有万元，万元就准备抄底，说明广州人认为万元楼价已很“抵”了，同时也说明大家还想再来一次抄底的狂欢。

所谓年底抄底，换言之，今年之后，楼价将会上涨；至少，不会再出现下跌。

对于今年下半年的楼价，除了少数顽固分子外，绝大多数都认为将会下跌。就连国土资源部部长徐绍史日前也公开表示，再过一个季度左右，房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。作为政府官员，对房地产市场的评价，将会摧毁很多开发商死扛楼价的信心，加大了楼价下滑的可能性。再说，2009年至今，楼价的上行，是国家天量信贷带来大量流动性的后果，而目前股市频跌，民间借贷利率持续高升，说明流动性大为减少，企业资金链开始紧绷，开发商面临降价的双重压力。

一旦楼价下跌，是否半年时间即会反弹或保持平稳？现在几可回答，出现这情况的几率不到0.01%。

从世界楼市发展周期来看，上升期往往会有四至七年时间，然后进入两三年的调整期。现在楼市又开始进入新一轮调整期，这种调整不是一年半载所能完成的。当然，又有人会拿2008年、2009年的楼市说事。不要忘记，那是因为全球遭遇了严重的经济危机，国家为刺激经济而出台天量信贷，中断了楼市调整进程，楼市才会又再上升。即使如此，那次楼市的调整也经历了一年多时间。

现在还有“乐观者”认为，楼价跌半年后又会上升，主要是因为欧洲主权债务危机爆发，他们期望中国出台二次经济刺激政策，再次挽救楼市于既倒。特别是国务院总理温家宝“宏观调控面临两难”的表态，更让这种心态膨胀。但实际情况未必如这些“乐观者”所愿。最新数据显示，意大利6月制造业采购经理人指数并没有像预期那样下降，而是略微上升。德国6月制造业采购经理人指数好于预期0.3个百分点，制造业前景乐观。欧元区6月制造业采购经理人指数和前值保持一致，显示欧元区的制造业复苏情况较稳定。既然再次出现全球经济危机的可能性较小，那么，中国出台二次经济刺激政策的可能性几乎为零。再说，经历过去年的调控后，政府面对相同状况，也不会愚蠢到采取相同的、会带来更大泡沫的刺激手段。

缺乏流动性、资金链紧张、没有经济刺激政策的楼市，半年内止不住下滑的步伐，“年底抄底”就只能是一个传说。

今年四季度：清账之日，抄底之时

年底抄底论

近期有网站发起关于购房者“在什么时候是抄底的好时机”的调查，41%的购房者认为“今年年底即是抄底的好时机”，另有34.7%的人认为“最好的时机是2011年”，认为“现在就可以抄底”的购房者不到一成。

虽然说，真理往往掌握在少数人的手里，但这一次，笔者同意大多数人的意见，这一轮抄底的最佳时机应该就在今年年底、即将到来的第四季度。

得出这个结论，笔者用的是“排他法”。

首先，现在不可能是抄底的最好时机，事实上，如今尚没有多少底可抄。根据阳光家缘的即时签约数据，刚结束不久的6月成交均价仍稳稳当当地立在万元以上，比5月份还略有上升。虽然，单个月的楼价变化有时候只是由于成交楼盘的结构性问题，但从这个数据加上笔者日常对楼价的比较，至少可说明，6月广州的楼价并未有多少实质性的下降，购房者谈何抄底？

其次，2011年再去抄底，也多少显得有点遥不可及。无可厚非，中国的楼市还是个政策市，而房地产界很多从业人员都有极佳的公关能力，期待如今的房地产政策还会延续一年，让楼价进入长达一年甚至超过一年的下行通道，是不是有点冒险还很难说，想买房者还不如学会见好就收。

而反过来说，今年年底前的第四季度，则让开发商有更多降价的理由。一是第四季度向来是房地产的销售旺季，以“黄金月促销”的旗号，开发商会有较好的台阶可下，顺应了消费者买涨不买跌的心理。二是中国人历来有过年前结账的习惯，农历年前也是整个建筑行业清算施工费用给农民工发工资的最后期限，开发商即使现在不差钱，到那个时候说不定形势也会有所变化。毕竟，阳光家缘数据显示，6月广州一手房交易面积为41万平方米，仅高于2月份的39.46万平方米，成为今年以来第二低成交量，开发商回笼的资金并不算多。

当然，由于亚运会的举办，今年第四季度广州楼盘举办活动甚至开通楼巴也会遇到麻烦，因此，年底前的一波促销可能会提前到9月份进行，又或者是推迟到12月底，这两个时间段，很可能是购房者值得重点留意的抄底良机。

小抄者，盯紧国庆

年底抄底论

对于眼下以政策主导的楼市而言，要“抄底”就离不开房地产调控政策，只有找到了“政策底”，市场底才有可能出现。如今，想要弄清楚“政策底”还比较困难，但对于想买房的人而言，今年国庆前后小抄一下，还是有机会的。

正如国土资源部部长所说，“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势”，广州楼市也确实如此。眼下我们看到的是，越来越多楼盘加入到促销行列，也不断有楼盘以诚意促销价推售新一期产品获得好成交。尽管这种旺销盘还是少数，但它们已经给市场树立了一种良好的榜样，那就是让楼价快速回复到买家可接受的水平线上。日前，万科发布的6月简报显示，6月该房企的销售面积和销售金额环比5月分别增长了82.3%和71.6%，同比分别增长27.8%和27.9%；碧桂园上半年的销售金额和销售面积也同比分别增长50%及26%。两个企业的共同点，都是主推中小户型产品，且调价较快。

当然，并非所有的企业都有好看的半年报。成交量的下降，加上国家银根继续收紧，令不少商家的资金压力越来越大。全国工商联房地产商会会长聂梅生日前说，商家的资金充裕度从年初时的1∶1.67降到了眼下的1∶1.42，商家资金链已经受到威胁。再好的房地产企业，一旦资金链出现问题，影响的便是生死存亡之事，面对如此严厉的调控，商家只有积极出货自救。在投资需求基本退出、自住需求重新回归的市场中，促销便是一条捷径，且已有商家成功证明了这点。

要出货，也要个好时机。整个下半年中，国庆档期便是商家最看重的营销节点，不仅产品齐全，让利空间预计也会较大。对于一些战线广、货量多的企业而言，此时不博，更待何时？想买房的人，此时就可以留意楼价有10%-15%降幅的心水楼盘，切莫执着于楼价是否已是最低价。否则，假以时日，当更多人都开始抄底时，还能轮到你吗？

“年底抄底”不可靠不妨等到明年初

明年抄底论

近期，“年底可抄底”的说法广为流传，尤以“10月底”为甚。其理论依据在于营销节点的判断。10月份是传统黄金周，一般而言，开发商会把本年度最大的优惠与货量悉数推出，因此，10月是一个购房的好时节。

不过，从今年的情况来看，“10月底”未必可靠。

主要原因是，假如年底无更严厉政策追加的话，受亚运停工潮的影响，10月份推出市场的新货未必有很多，开发商也未必已到最后的“舍利”关头，阶段性底部的筑成尚缺条件。

笔者的看法是，今年楼市的底部力量完全取决于政策，只有阶段性“政策底”来临，“楼价底部”方可能形成。

目前，楼价的确已现松动，但松动的根基不牢。开发商“假摔”主要出于“政治任务”，市场观望逼宫降价的因素仍然较小。

楼市目前仍在环环相扣的利益纠葛中博弈：其一，依仗“卖地生财”充盈财政的地方政府，实际上已与开发商形成了“一荣俱荣，一损俱损”的利益联动关系。既然政府部门此番有打压房价的重任在身，那么开发商就应该通过降价行动给其一个“面子”，至于降价的幅度有多少，则是后话了。其二，历次调控经验表明，一旦房价有松动迹象显现，楼市调控便渐次有所松动。开发商如果能够及时“领会”政策指向，让调控举措的绩效尽早显现，则很可能让后续更严厉的调控止步。由此，开发商便可获得喘息的机会，并继续寻求价格转身向上的新契机。

此轮降价动机之不纯便在于此，这决定了价格松动的幅度有限、价格反弹的可能性极高，10月份楼价很难行至“底部”。

笔者的意见是，消费者无需太过心急，不妨等待楼市这一轮调整更深入发展。明年年初，是中央政府判断楼市走向、决定新一年政策干预力度的又一紧要关口，不妨看看中央的眼色再相机行事。

抄底？明年春节前后

明年抄底论

始于4月中旬的“房产新政”已经出台近三个月，虽然关于房价即将下跌的论断甚嚣尘上，最近还有调查表明，六成消费者看跌楼市。不过，市场就是市场，事实是，蹿升上来的房价，并没有如那些急切盼望房价下跌的“准房奴”所预期的那样，在“重拳”调控下不堪一击。尽管各地楼市成交量惨淡，多数开发商却“不抛弃、不放弃”，咬定高价不放松。

既然下降的“大势”已定，下降的“节点”就成为大家最关心的事。7月4日，平常很少出来说话的国土资源部部长徐绍史表态了：目前楼市的“量跌价滞”态势，在未来一个季度可能会面临市场调整，迎来降价。

“在未来一个季度”，指的是什么时候？从未来一个季度的开始算，是金秋十月；如果从未来一个季度的末尾算，则到了明年1月，快到春节档期了。

在房价的博弈中，徐部长代表的是政府调控的那一只“看得见的手”。只可惜，中国早结束了计划经济，由“看得见的手”去直接决定猪肉价、绿豆价的时代早已一去不复返，而房价这种复杂的价格构成，更是只能由市场那一只“看不见的手”来决定。历史已经无数次证明，无论再高级的官员，对于房价的预测，往往都是与市场表现不一致，要么提前，要么滞后。一般来说，股市的反应总是会“提前”的较多；而楼市是“滞后”的较常见。也就是说，很可能，真正的降价，不会是“未来一个季度”开始之时，而是结束之时，对应的时点应在明年春节前后。

回顾上一轮房价走势，不难发现，2008年1月是上轮房价上行最高点，同比涨幅达11.3%，成为2005年以来统计数据最新纪录。然而，2010年4月同比涨幅已高达12.8%，超过上一轮峰值，而下半年同比增幅很可能呈现紧缩状态，直至第四季度的负增长走向。今年5月较4月房价增幅减少1.2%，商品房价格上涨0.4%。事实上，此拐点在6月已经出现。根据上一轮2008年房价变化，此轮价格下降很可能会持续6-8个月，预计明年第一季度很可能降到谷底。从“永远不要指望买到最低点”的理性选择来看，明年春节之际，正是出手“抄底”之时。

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