杨德龙：未来十年 若何实现家庭资产保值增值？

房地产调控从2016年到现在已经有四年的时间了，这四年来限购限贷的政策一直没有放松，但是同时我们看到二手房成交量大年夜幅降落，但是一手房的贩卖因为有限价的机制，所以并没有呈现冷清的状况，反而是很是火爆，乃至呈现的现象。像深圳最近开盘的一些楼盘，一些身价上万万的大亨，排了一晚上队去打新，中签率只有5%，就因为一手房、二手房的差价比力大年夜。这有利于房地产企业贩卖新的楼盘、加快清库存，三道红线之后，有80%的房地产企业可能都踩线了，要么是踩了三道线、两道线、一道线，完全不踩线的房企不多。这就意味着未来房地产融资增速必然会大年夜幅降落，最高的融资增速是15%，有些房企触碰三道红线就无法再新增有息欠债，所以未来房地产投资增速会进一步降落，这敷衍房地产开辟来说确实是冲击比力大年夜的。出格是一些杠杆率出格高的房企，当前面对着现金流不足的问题，一些房企起头打折售房、去杠杆，这是当前一个大年夜的宏不雅形势。

敷衍家庭投资来说，主要可以投资的几大年夜资产，最大年夜的是房产，其次是股票、、黄金以及一些低风险的或者。敷衍家庭来说，未来十年的投资标的目的就要有一定的改变。我们可以看一下，根据统计，由于曩昔十年房地产投资的赚钱效应出格强，投资房产的投资者都赚了很多收益，所以大年夜家对房产的配置比例目前来看仍是全世界最高的，中国居平易近70%的资产是在房产上，投资于股票和基金的比例不到10%，这点和发达国度刚好是颠倒过来。比如美国居平易近产业大年夜概60%是配置在股票和基金上，配置于房产的比例是比力低的，只有27%。

其实我国除了房地产市场、房地产企业在去杠杆之外，国度也是在去杠杆。之前各个部分杠杆率都大年夜幅上升，包含居平易近杠杆，这时候我们要做的就是只管去杠杆，降低一些杠杆性投资，慢慢转向以自有资金投资，如许才气赚到满满的收益。否则将来经济增速进一步呈现降落，出格是受到疫情冲击一次性的影响，很多人收入呈现实质性降落的时候，敷衍家庭来说，欠债率高，也有可能会呈现偿债危机，乃至呈现断供的风险。所以建议大年夜家参考532的配置比例，去配置好的房产或者好的股票，或者是基金。

本年为了应对疫情，本年M2将会超过10%，这就意味着假如说你的家庭资产投资的回报率不超过10%的话，实际上你本年的资产就是在缩水的。如果未来十年，M2继续连结在8%左右，这就意味着你未来十年每年的投资回报都要超过8%，只有如许的复利增长，才气保证你的资产不贬值，超过8%以上才气是增值的。

敷衍家庭资产配置来说，跳动外汇，曩昔十年，是我国市场成长的黄金十年，在房地产做投资的投资者都赚得盆满钵满，曩昔十年家庭资产配置、人与人之间的差距，就看你有没有投资房产，投资了几多房产，以及在那里投资的房产。未来十年，投资的方法以及配置的标的目的有哪些变化呢？

在这种环境下，敷衍房产的投资已经不克不及像曩昔一样可以闭着眼睛买房，我把未来十年房地产的投资时代叫做白银时代，未来尚有很多好的房产可以投资，也会给大年夜家带来好的投资回报，但是一定要去选地段，一二线城市核心区域的房产，因为这些区域有刚需、有连续增长，还会比力坚挺，有比力好的投资回报。但是一些炒佃农比力多，出格是没有刚需生齿净流出去的房产还可能会呈现下跌，这种剖析已经发生。

当然，中美之间居平易近储蓄差异比力大年夜，以及中美不同的社会保障机制，使得两个国度居平易近在资产配置方面差距比力大年夜，这有一定的存在合理性，比如中国人对房产的拥有强烈程度是远远超过美国人的，可能美国有的人一生都是在租房，但是中国的租房市场并不完善，前段时间还曝出来一些长租公寓呈现一些问题等等，中国的租房市场并不是很完善。中国人对房产拥有的巴望可以说是全世界最高的。有一句话叫做，你可以不买房，除非你能搞定丈母娘。敷衍房产的这种需求，我感觉中国应该是比全球都高的。

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