朱立东：房地产企业把握市场周期走势的策略

朱立东：房地产企业把握市场周期走势的策略 MBAChina 　　2010年11月20日，浙江工业大学经贸管理学院迎来三十周年院庆。在院庆系列活动中“经济转型期房地产行业健康发展论坛”如期举行，参加本次论坛的嘉宾有经贸管理学院院长、房地产研究所所长、博士生导师虞晓芬教授；杭州滨江房地产集团股份有限公司副总经理兼杭州滨江物业管理有限公司董事长朱立东；浙江盈都房地产开发有限公司总经理孙晓立；金地集团杭州公司市场营销部经理沈锋明。本次论坛各嘉宾分别就房地产企业把握市场周期走势的策略、中国房地产市场高速发展因素、城市综合体开发等话题进行了主题演讲并回答观众提问。

以下为杭州滨江房地产集团股份有限公司副总经理兼杭州滨江物业管理有限公司董事长朱立东关于《房地产企业把握市场周期走势的策略》主题演讲实录：

杭州滨江物业管理有限公司董事长朱立东　　我们讲凡是的发展都是有它自身的规律，所以千百年来规律后面的奥秘想把它搞清楚，所以说2000多年以前，我们中国伟大的史学家司司马及在讨论天伦之际，是社会和自然的规律，结果他发现一非常大的点，未来的为利为来也是为利而去的，今天我们来把握这个规律，目的也是一样。研究这个规律，把握周期的波动，最好股票市场里面，低的市场把它买进，高的时候把它卖掉。这是非常的难，所以说是每一个经济活动参与者各一个梦想。

这几年因为房地产的市场发展非常快，应该说在房地产里面的热门的学说也好，热门的观点也好，非常的多。但是很多热的言论，在我的印象里面，我们的房地产里面都是不关心的，因为经济学家，老百姓说房地产有泡沫。有人说有空置率，我们的跟我们的也没关系，你老百姓把房子买去，空置也不能是在我这里，有一个关心，经济周期房地产开发非常的关心。因为08年这一个，把房地产自己烧着了，2008年在万科在杭州宣布降价，一下子，把杭州房地产的都大蒙了。所以我们都担心了，调控的深入会多少大，降价的幅度会多少大，降价的周期会多少长。这时候房地产很多的老总非常的迷茫，背后到底怎么回事。这时候经济学家是最忙的。你有需要，经济学者在讲课，我们当时也看似，有一个独立经济学家，他写了很多的博客，他扮演中国的碰盘是以月计，郎咸平，到处的讲课，赚大把大把的钱，他信手拈来的观念都是不对的，他钱也赚。还有杭州的开发企业一个老总也是我们经济学家，叫徐晓言。他有一次叫我去喝茶，板凳只坐了三分之一，他讲了也很认真。完了以后，政府也开会，请去研究对策。在这样的情况下，买房的人也很忙，全国42个万科售楼部被消费者砸了。很多东西都没有摸透，大家都很关心。

但是时间也过去了，我们该砸的也砸了，该听的课也听了，发现一个问题。就是跟我们传统的教科书里面，虞老师院成立了30年，我们是在杭大，经济规律是有四个周期的，复苏、繁荣、箫条衰退这样四个阶段，现在的经济规律，所谓的周期很难用这样的四个阶段去套。因为在我印象里面，有一些经济周期，经济阶段蛮典型的，29年到33年，经济大萧条，70年代中东石油危机，引起整个世界危机。88年金融危机，形成几个阶段，比较明晰。现在蛮难的，我们现在经济发现的规律跟气候有点相似，夏天特别的热，冬天特点的冷。一下子冷一下子热。经济周期有一样，特别是在我们的房地产市场。我们杭州的07年开始，大家回顾一下，变化很快的，07年相对比较热，07年销万家花城的时候，1500套房子当时我相信也不是很组，定的价格是7000左右。07年下半年就热了，到08年是带着喜悦进入了08年所以当时房地产很多的企业要500亿。谁知道到了08年的下半年，金融危机产生了，有的的企业一片箫条。又到了冰年，09年我们探讨的年初的话题是过冬，怎么样把09年过去了，谁知道09年下半年又恢复了。在杭州的市场上买了6万套住宅，土地买了4千个亿。下半年又很热。10年1、2月份比较平淡，4月14号国务院新十条市场又开始平稳。到了8、9月份市场又回来及到10月份市场又回来了。所以它的经济我也不太清楚，这个规律受市场的影响还是我们整个调控政府形成干与之后它的变化很快。难以把握，老百姓难以把握，政府也看的不是很准，但是总体是好。08年下半年，政府提出来当时是两房一紧，防通货膨胀，要采取从紧的货币政策。到了7月份又不一样，调到一防一保。到年底只有一条保增长。当时实际上从我们的货币发行来来讲是要极度的宽松，

我觉得通过这样简单的回顾，我觉得有这么小的结论。来做一个小节。就是说，对经济周期波动这样的经济规律本身我们确实要有敬畏之心，对每一种学术包要忙听、盲心和盲从。所以我们在做任何的经济活动过程中间，应该有这样的钱，市场太热的时候，你要保持热经，市场有你要有信心，疯狂的背后肯定带后很大的落差。天很冷的时候，我们IRT行业的，马云说的，你今天晚上过去了就好了。很多事情的发展有对于，我们要尊贵它。对一些的学术不要盲听。08年提出了很多可能产生经济复苏的形态。有U字型，还有V字型，但是作为企业来讲都是要做筛选。你选错了你的企业发展肯定要受到应该，万科是世界最优秀的房地产开发企业，它总董事长的话王石，的话要不要全部听的亿，这也没必要的。王石又讲，我们再也不拿帝王的土地了，王石说我们我再也不搞商业地产了，现在又有买。这是我认为第一个小节。#p#分页标题#e#

第二点，如果说我们的房地产发展还是有周期，还是有复苏繁荣、箫条衰退这四个阶段，我们认为中国未来的5-10年东西不地方，有可能10-20年，还是以繁荣期为主。总体想好，这个理由主要有几个方面。最主要的方面是中国目前处在高速的城市化进程中，国务院的统计，中国的08年是45.68，基本上每年1个百分点。有100万的人口从农村到城市发展。推动其他所有的所谓经济支柱的一个最大的推手，今天我到台湾地区，也到了欧洲我们在德国柏林，他们要我们介绍，欧洲到柏林的340万，只有4000个人，没有人进来，没有人进来就没有什么房子的需求。我们建设论坛，到了高雄当地的企业交流，当地最大的是金城集团，他们去年销售最大的40亿新台币，相当于我们10亿人民币。是最大的开发企业，我们一般的企业做10个亿都做的到，台湾地区除了了台北在发展，其他都没有了，高雄2恩年只有新增2套写字楼，相当12000的人民币，装修好了城市化结束了，房地产也不要做了。现在按照西方国家来讲，要70-60%，我们有56这是第一个，第二个我们要有人口的红利。

现在逐步进入到老龄化，随着城市化大量的增长之后，我看了我们杭州市统计局部的一个统计，62000对结婚。还是处在比较年轻的阶段才结论。是一个人口红利比较高的发展阶段，第二个我觉得资金要有流向，这是一个非常大的问题。问题在哪里？小平同志说要让一部分人富裕起来，现在一部分人富裕起来了，小平同志不在了。现在有钱的人也非常的痛苦，要投资啊，房地产不能搞了，股票，股票不能搞了就炒豆，前几天最新名词“虾一跳”。一次性付款的人群成倍的增长，之前是20%左右，现在我们卖万家花城的时候，我觉得资金要有趋向，为什么我们每次调控要改变什么，要改变预期，这主要是资金，这个阶段它不要房地产，多了这个阶段，这个钱又回到房地产。这个规律你是不可能改变，你控制的是要一阶段的钱前先不要进入房地产。你开药房，贵州的事电视台请了专家去讲课。他说买房地产，他说房子，房子还是现阶段最好。另外一个人说买黄金，第三个是保大款，第四个说是去货币化，家里不要有钱，把钱变成什么多好。

最后一个为什么看好，因为房地产作为房地产在调控经济里面最重要的扎手，经济有时候经济好，其他行业好，它要压一压。一旦到了另外的行业，另外的推动经济扎手出现问题的时候，我相信它的政策还是会出台的。我觉得这是第二个小节。

第三个小节，我也怎么想，对于我们企业来说，要关注周期的变化，也需要注意宏观政策的周期。对于一家企业来讲，与其很过的讨论，步入敏锐的去发现把握每一个节但的行情。今天对杭州来讲你的行情只有两波，抓住了就过去了。我们今天就抓住了8、9月份的销售，所以我们今天整个销售的合同的金额超过100亿，这也是我们集团成立销售最大的。你8、9月份不销售，10月份去销售你可能是事倍功半。绿城在9月份的时候，内部有一个紧急通知，然后就赶快买。怎么样去看这个行业，我觉得售楼部人多了，他们买的好，你们也买的不比他们差。这时候你就要大胆，这样周期很短，可能是几个月，不要谈心，不要在小的期间里面，涨10%就茶差不多了，涨20%就完了。在九堡买2万五，后来涨了20%多，到2万五的时候，你的调控基本上没什么用，你下来的时候，人家只买18000了。就被套牢了。

下面简单的把我们滨江集团一下运行的简单的情况给大家做一个简单的介绍。我们企业是96年是全国民营企业500强，这几年我们销售100亿，到了10月份我们700多个亿，我们市场占有份额是11%，我们公司还是非常看好中国房地产未来的走势，我们觉得在这个阶段里面有回落也是拿地非常好的时候，我们在08年的9月16号我们拿乐万家新城，这里面我们房地产企业的很多公司我们都非常看好未来房地产走势的，但是对于企业来讲，你看好最关键的是落到实处，落到实处的关键是拿地。说说没有用的。第二个我们企业主要还是在杭州、因为杭州土壤的空气、水对我们比较适如果拉的过长，你应应对周期的变成是非常弱的，对一家企业来讲你拿的盘比是很多。我们是达到了10%以上，要超过也比较难，我们扩张到衢州、绍兴也会有项目，明年可能到二三线的城市渗透会大一些。

我们走稳步不停步，抓住机会就跑步。我们整体来讲整个企业发展比较稳健，我们有机会下手也会比较狠。第四个我们做产品，我们要适度超前，我们强调一个性价比，比较重理智，内部的装修比较重视，既重例子又重面子。我们绿城是我们的老大哥，大家全能冠军，我们是做单向一个项目做好，这也是跟我们来交流。

还有我们比较重视是长远、全局，轻短期、局部。我们卖房子除了稀缺的项目时间会长，我们一般的项目都是注重它的周转率，金融危机的时候我们一些楼盘的牺牲了，我们重视整个企业公司的最大化，我们看看情况不对，就在绍兴卖的便宜一点。绍兴我们卖的也很好。价格也合适。这是我们做100亿的销售额，员工120人，有时候人多嘴杂，人少高效。工资多发一点。

还有一个我们的合作伙伴，我们滨江人为什么怎么少。你的合作伙伴做惊，大家同舟共济。我们在民生银行，因为大家都知道是晴天来送伞的，雨天是来受伞的。如果你合作伙伴少，精深，中洲供给，银行有困难我们帮助银行，我们有困难银行帮助我们。讲的不对的地方批评、指正。#p#分页标题#e#

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