统计口径模糊房价调控目标暗藏玄机
统计口径模糊房价调控目标暗藏玄机
统计口径模糊房价调控目标暗藏玄机 更新时间：2011-4-2 15:08:26 3月29日上午，北京房价调控目标座谈会仓促召开。据知情人士透露，座谈会由北京市副市长陈刚主持，参会者有专家、中介、开发公司以及居民等各方人士。
就在当晚22点40分，北京房价调控目标出炉：稳中有降，成为第一个出现“降”的城市。截止到3月31日上午，包括北上广深等54个城市出台了房价调控目标。相比其他地方政府“涨”声一片，明智的北京玩了一把“文字游戏”。
但中央与地方博弈仍未结束。住建部紧急下发通知要求，已公布房价调控目标城市，要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
参考指标存疑
北京是唯一一个不与GDP和居民人均可支配收入挂钩的城市。北京市政府在3月29日晚发布的方案中表示：“这显示出市政府将房价控制在合理水平的决心。”“稳”主要是要将价格稳定在去年的水平，措施主要是保供应；“降”，则将通过严格执行限购等各项调控政策措施，抑制投资投机性购房需求，对去年以来价格过高或上涨过快的区域和项目，促使房价回落到合理区间。
参加北京住建委讨论会的“我爱我家”副总裁胡景晖认为：“北京市没有对价格上涨设定上限，这可能将动摇此前人们对房价继续上涨的预期。”
上海、广州、深圳前后脚出台房价调控目标分别为8%、11%和10%，同样面临政策执行不力的嫌疑。SOHO中国董事长潘石屹就公开发难，房价调控只不过是一场心理游戏而已。
以广州为例。广州市统计局数据显示，2010年全年广州市居民人均可支配收入是30658元，增长11%意味着2011年的居民人均可支配收入为3372元。而根据广州市房管局的数据，2010年广州一手楼均价为13074元/平方米，增长11%意味着每平方米房价上涨1438元，一套80平方米的房子涨幅超11万元，相当于居民人均可支配收入涨幅的34倍。
广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，就算居民人均可支配收入与一手楼均价涨幅齐头并进，实际上市民拿到手的钱还是远远赶不上房价上涨增加的购房成本。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这些房价上涨过快涨幅过大的一线城市比照GDP和居民人均可支配收入显然不合理，参考指标只能适合部分房价较低的二三线城市。
胡景晖认为，从一个发展速度较快的城市来看，一年的GDP涨幅在10%，人均可支配收入涨幅应该在8%，房价涨幅在6%以内，CPI涨幅在4%以内。“这样既能体现居民对经济增长成果的充分享有，又能体现房产的保值增值性。”
房价上涨过快，涨幅过大一直被诟病。相比之下，各地10%的房价调控目标仍然高于去年全年房价平均涨幅。“地方政府有可能为年底问责留有空间。”一不愿具名的官员认为，这是地方政府在踢皮球，即“把中央提出调控房价目标的要求，重新交到中央手中。”
地方政府的博弈一直没有停止。吉林榆树市3月23日公布的房价调控目标则是市区房价涨幅不高于去年新增住房价格。实际上，榆树去年市区房价涨幅50.5%。在被质疑为“最不靠谱”的房价调控目标后，榆树迅速将房价调控涨幅控制在不超过10%，并对外回应：文件打印错误。
就在此时，住建部下发通知要求，已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。
榆树是否得到了住建部的指令不得而知。但知情人士透露，住建部已经授命密切观测各地房价调控目标。“不排除许多城市重新制订目标。”
目标或难实现
预期不同结果迥异。在业内人士看来，房价因多重政策叠加会有所下调，但不是因为“房价调控目标”的结果。
除了“涨价”心态，各地政策中仍存玄机。根据公开资料，北京、广州等将保障房纳入普通商品房销售均价统计，业内人士认为这将会拉低商品房均价。北京版则是以新建“普通”商品住房作为统计口径，这意味着高档高价住房将被排斥在统计之外。广州就明确提出，新建住房包括了新建商品住房、限价房和经济适用住房。也就是说，此前被排斥在房价统计体系外的经济适用房将首次纳入房价计算范围。
中原地产华北区总经理李文杰分析，北京提出新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。那么这个“普通住房”的究竟界定在什么范围，新建的相对高端的住宅是否也在价格调控范围，仍有待明确。
模糊的定义反映了各地政策的摇摆。谢逸枫认为，一线城市关于房价调控目标的表述暗藏玄机，为轻松实现目标预留空间。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，将保障房纳入价格目标，房价调控实际效果将大打折扣。
最大的担忧来自房价统计“被降低”。现实则是价格指数是统计局口径，而价格若指均价，则是各地交易中心口径。相较而言，地方更易操控均价。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在房地产领域，必须调整住房供应结构，形成保障房和商品房双轨体制才能解决房价泡沫问题。这就涉及理顺财税体制问题。在3600万套保障房任务前，有人认为这是“中央请客地方买单”，在不为地方创造新财源的前提下，房价调控依然艰难。
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